“年內存量預計突破1億平方米，這一規模對于中國高端物流倉儲市場而言將是標志性事件。”近日，戴德梁行中國區產業地產部董事總經理蘇智淵向記者表示，今年二季度，中國高端物流倉儲市場存量達9497萬平方米，相比一季度增長了481萬平方米，整體市場表現平穩。

　　而隨著線下餐飲及商超零售經營逐步恢復常態，食品預制菜需求旺盛，促進預制菜品的市場需求量增長。在多溫庫與中央廚房、食品加工相結合的模式下，滿足食品存儲需求的同時需保障食品安全及食品新鮮度，這也使得中國冷鏈物流行業步入高速發展階段。

　　戴德梁行發布的《中國物流冷庫——冷空間迎來發展熱潮》報告（以下簡稱“《報告》”）認為，未來幾年，中國冷庫市場預計將會迎來更多的倉儲空間供應，這不僅能夠滿足生鮮商品的儲存和分銷需求，同時亦迎合易腐類醫藥的儲藏訴求。“在可預見的未來，鑒于不斷增長的市場需求和日益完善的基礎設施，中國冷庫投資也將持續升溫。”

　　華東地區領跑高端倉儲市場

　　戴德梁行統計數據顯示，華東地區作為全國最大的高端物流倉儲市場，占到了全國存量的36%左右，達到約3400萬平方米。其次為華北區的約2700萬平方米、華南區的約1300萬平方米、西南區的約1200萬平方米，以及華中區的約900萬平方米。

　　從租金角度看，全國高端物流倉儲市場平均租金為33.1元/平方米·月。其中，租金最高的是華南區，租金達到38.4元/平方米·月，其次為華東區，租金約為37.9元/平方米·月，華北區、華中區和西南區租金分別約為30.4元/平方米·月、26.4元/平方米·月和26.1元/平方米·月。

　　而從空置率方面看，全國高端物流倉儲市場平均空置率為15.9%，華東區空置率較低，僅為12.4%。

　　在蘇智淵看來，供應量大、租金高、空置率低的華東地區高端物流倉儲市場仍是投資人關注的重點，供需兩旺的浙江地區交易也更加活躍。

　　此外，上海市一直是華東地區高端物流倉儲市場的核心。戴德梁行統計數據顯示，今年三季度，上海市高標倉庫市場平均租金環比微降0.65 %，至47.8元/平方米·月；市場空置率環比上升4.98個百分點至10.6%。

　　而隨著環滬地區制造業企業復工復產，制造業需求穩定增加，上海市及昆山地區的供應緊張且租金較高，租戶為降低成本外遷至浙江省嘉興市、江蘇省蘇州市下轄的太倉和常熟等縣級區域。

　　據戴德梁行統計數據，江蘇省高標倉庫市場平均租金環比微漲0.18%，至34.1元/平方米·月；市場空置率環比上升2.17個百分點至12.00%。浙江省高標倉庫市場平均租金環比微降0.59%，至35.7元/平方米·月；市場空置率環比上升1.04個百分點至14.70%。“未來，華東區高標倉庫市場供應量為1774萬平方米，浙江省和江蘇省供應量分別為708萬和581萬平方米。”

　　值得一提的是，隨著中國居民收入水平不斷提高，消費者對食品種類、質量、營養以及口味的多樣化消費需求也顯著增加，而新鮮的食品需要通過冷藏或冷凍的方式進行運輸、加工、儲存和配送。在旺盛的消費需求驅動之下，我國冷鏈物流行業正步入高速發展階段。

　　對此，蘇智淵認為，受今年四季度電商促銷旺季影響，預計華東地區整體高標倉庫物流市場需求短期內將拉升，空置率有望降低。冷庫改造需求呈現旺盛態勢，整體冷鏈需求仍將保持增長。

　　冷鏈物流投資持續升溫

　　縱觀我國高端倉儲市場，冷庫改造和冷鏈需求是最具前景的細分領域之一。

　　中國物流與采購聯合會冷鏈物流專業委員會和智研咨詢聯合發布的統計數據顯示，中國冷鏈物流行業已經實現了兩位數增長。2020年，市場規模達到4150億元，同比增長22.38%。“考慮到未來的發展潛能，中國冷鏈物流行業的市場規模預計到2025年將進一步增長至8970億元。”

　　另據物聯云倉統計數據，在重點關注的北京市、上海市、深圳市、廣州市、武漢市、成都市和重慶市等國內7座城市中，冷庫存量最大的上海市達到90.23萬平方米，其次是廣州市和北京市。

　　“鑒于對此類空間的持續需求，我們預計可供租賃空間短缺會導致一些市場的租金出現上漲。”《報告》分析認為，推動中國冷鏈物流行業發展的因素有很多，主要包括消費者購買力的提升，食品安全意識的提高，食物保障的持續重視，增值服務需求的增加，藥品運輸、儲存和配送需求日益增長等。

　　《報告》顯示，目前上海市的冷庫空置率為 5.5%，在上述7座城市中是最低的。展望2023年，7座城市預計將有近80萬平方米的優質冷鏈物流倉儲空間入市。“鑒于對此類空間的持續需求，我們預計大部分供應將被去化，并且由于可用租賃空間有限，優質冷鏈物流倉儲空間租金也會增加。”

　　記者注意到，為了減少冷庫設施的能源消耗和碳排放量，采取進一步措施并實現“碳中和”至關重要。

　　“冷庫是一項非常耗能的工程，冷庫設備中60%～70%的電力用于制冷。”《報告》指出，在擴大冷鏈規模的同時，必須利用現有的、最有效的能源技術和全球變暖潛能值較低的制冷劑，來盡可能降低對氣候的影響。